Rendite mit System: Wie Einsteiger die passende Anlage-Immobilie erkennen

Sie wollen in Immobilien investieren, sind aber unsicher, worauf es bei der Objektauswahl ankommt? Gerade am Anfang entscheidet die Qualität des ersten Kaufs über Motivation, Cashflow – und Schlaf. Wie liefern Ihnen in unserem Beitrag Kriterien, um chancenreiche Immobilien zu identifizieren und kostspielige Irrtümer zu vermeiden.

Die Umgebung ist entscheidend für die Wertentwicklung einer Immobilie

Bei der Investition in Immobilien in München und dem umliegenden Umland spielt nicht nur die Stadt selbst eine Rolle, sondern auch die unmittelbare Umgebung. Die Makrolage umfasst Faktoren wie die wirtschaftliche Stärke, das Bevölkerungswachstum, die Anbindung an den Verkehr sowie die Nähe zu Hochschulen und wichtigen Arbeitgebern. Die Mikrolage bezieht sich auf die konkrete Straße: Wie weit sind es zu Fuß bis zum öffentlichen Nahverkehr, zu Einkaufsmöglichkeiten oder zur nächsten Kita? Wie hoch ist der Lärmpegel und wie sieht es mit Parkmöglichkeiten aus? „Es ist wichtig, auf eine stabile Mietnachfrage zu achten und nicht auf aufstrebende Viertel zu spekulieren“, rät Ute Löschner, Inhaberin von Ute Löschner Immobilien in München und Umgebung.

Vorsicht ist geboten, wenn sanierte Gebäude neben leerstehenden Blocks stehen. „Ein Bäcker, ein Supermarkt und eine Haltestelle in fünf Minuten Gehweite sind oft wertvoller als schicke Fassaden“, erklärt Löschner. Es ist zudem ratsam, die Leerstandsquote, die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten sowie geplante Infrastrukturprojekte zu prüfen. Eine systematische Bewertung der Lagequalität kann das Risiko von dauerhaften Mietausfällen verringern.

Vor dem Kauf: Finanzielle Prüfung

Die Bruttomietrendite lässt sich einfach berechnen: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Doch entscheidend ist, was nach Abzug der Kosten übrig bleibt. „Berücksichtigen Sie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eventuell anfallende Maklerprovisionen und ein Sanierungsbudget, um den Gesamteinsatz zu ermitteln“, empfiehlt Löschner. Realistische Annahmen für Hausgeld und Instandhaltung sollten getroffen und eine Rücklage pro Quadratmeter sowie ein Puffer für Mietausfälle eingeplant werden.

Ein Stresstest ist sinnvoll: Wie verändert sich der Cashflow, wenn die Miete leicht sinkt, die Zinsen steigen oder ein Monat Leerstand pro Jahr anfällt? Die Eigenkapitalrendite zeigt, ob sich der finanzielle Hebeleffekt lohnt: Jahresüberschuss nach Zins und Tilgung geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. „Kaufen Sie nicht aus Hoffnung, sondern auf Basis solider Berechnungen“, betont Löschner.

Die Rolle des Maklers: Mehr als nur Vermittler

Professionelle Makler bieten weit mehr als nur den Zugang zu Immobilien. Sie prüfen das Grundbuch, die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Energieausweise. Sie kennen die Vergleichsmieten, die üblichen Nebenkosten und die allgemeine Stimmung im Viertel.

„Gute Makler machen auf Sonderumlagen, Instandhaltungsrückstände oder mietrechtliche Besonderheiten aufmerksam – und raten auch mal von einem Kauf ab“, erklärt Löschner. Ein zuverlässiges Netzwerk aus Verwaltern, Handwerkern und Finanzierern kann langfristig Kosten sparen. „Fordern Sie eine vollständige Liste der Unterlagen vor der Entscheidung an und bestehen Sie auf Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten“, rät Löschner.

Sind Sie auf der Suche nach einer renditestarken Immobilie in München oder dem Umland? Wir analysieren Objekte nach klaren Kriterien, bewerten deren Wirtschaftlichkeit und begleiten Sie bis zur Übergabe. So minimieren Sie Risiken und sichern sich stabile Erträge. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Analyse und eine sorgfältig ausgewählte Objektauswahl.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © felix-ngo/Unsplash.com

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